Sözlü Kira Sözleşmesi ve İspatı

6098 sayılı TBK 299. maddesinde kira sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Türk Hukukunda kira sözleşmelerinin geçerliliği için bir şekil şartı var mıdır?

Şekil şartı, Türk Hukukunda genel olarak sözleşmenin geçerli olabilmesi için belirli bir şekle uygun yapılmasını ifade eder. Belirtmek gerekir ki Türk Hukukunda düzenlenen her şekil şartı da geçerlilik şartı olarak düzenlenmemiştir. Kanunun bazı hallerde düzenlemiş olduğu şekle ilişkin konular sözleşmenin geçerliliğini etkilememekle birlikte söz konusu hususun ispat edilebilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Ancak kira sözleşmeleri için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılmak zorunda değildir, sözlü olarak akdedilmesi de mümkündür. Ancak unutmamak gerekir ki sözlü akdedilen kira sözleşmeleri hususunda bir uyuşmazlık gündeme geldiğinde taraflar, sözleşmenin akıbeti konusunda genellikle anlaşmazlıklar yaşamakta ve koşulları ispatlamakta zorlanmaktadır. Bu sebeple ispat açısından kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasında fayda olduğunu söyleyebiliriz. Aynı zamanda kira sözleşmesi noter huzurunda resmi yazılı bir şekilde akdedildiği takdirde artık tarafların ileride çıkacak bir uyuşmazlıkta imzayı ve dolayısıyla kira ilişkisini inkar etmesi mümkün olmadığından, kira ilişkisini taraflar açısından en iyi koruma altında tutacak şeklin bu olduğunu söyleyebiliriz.

Sözlü kira sözleşmemin varlığını nasıl ispatlarım?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununda genel ispat koşullarına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. HMK madde 200 genel olarak "senetle ispat" zorunluluğunu düzenler:

Senetle ispat zorunluluğu

MADDE 200- (1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.

(2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir.

Bu madde, bazı alacak ve borç ilişkilerinde yazılı belgenin yani senedin ispat aracı olarak kullanılmasını öngörür. Senet taraflar arasındaki borç ilişkisini ispatlamak amacıyla yazılı bir belgeyi ifade eder ve genellikle borçlunun ödeme taahhüdünü içerir. Maddede her ne kadar senetle ispat sınırının 2.500 Türk Lirası olduğundan söz edilse de bu parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranına göre değişmektedir.

Bu maddedeki parasal sınır 2025 yılı için 33.000 TL olarak belirlenmiştir. Öyleyse bir hukuki işlemde ispat edilmesi gereken hususun yapıldığı zamanki miktar veya değeri 33.000 TL'yi aştığı takdirde ve yazılı delil başlangıcı da yoksa kira sözleşmesinin varlığı senetle (kesin delillerle: yemin, ikrar, kesinleşmiş mahkeme kararı veya senet-yazılı sözleşme) ispat edilmek zorundadır, tanıkla kanıtlanamaz.

Kira sözleşmeleri bakımından da HMK m. 200 esas alınmak suretiyle ispat aracı belirlenmelidir. Taraflar sözlü bir kira sözleşmesi yapmaları halinde muhtemel bir uyuşmazlık dava yoluna taşındığında hukukumuzda kabul edilen genel ilke gereği "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir." denildiğinden, davacı taraf sözlü kira sözleşmesini ispatla yükümlüdür. Burada kira bedelinin senetle ispat zorunluluğundaki parasal sınırı aşıp aşmadığı, kira sözleşmesine istinaden belirli dönemlerle ödenmekte olan kira bedelinin yıllık miktarı esas alınmak suretiyle belirlenmektedir. Eğer taraflar arasındaki sözlü kira sözleşmesindeki yıllık kira bedeli 2025 itibariyle 33.000 Türk Lirasını aşıyor ise davacı kira sözleşmesine dair hususları ancak yazılı bir belge ile ispatlayabilir. Tanıkla ispat etme imkanı bulunmaz. Ancak yıllık kira bedeli 2025 itibariyle 33.000 Türk Lirasını aşmıyor ise davacı bedele ilişkin iddiasını tanıkla ispatlama imkanına da sahiptir.

Sözlü kira sözleşmelerinde delil başlangıcı varsa yazılı delil olmasa da tanık dinlenebilir.

Senet (kesin delil) ile ispatı gereken bir hukukî işlem, bunun hakkında bir delil başlangıcı varsa, tanıkla ispat edilebilir (HMK m. 202/1).

Delil başlangıcı, HMK m. 202/2 de tarif edilmiştir: “Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya kendisine gönderilmiş belgedir.”

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202. maddesi, HUMK m. 292’den farklı olarak, “yazılı delil başlangıcı” ibaresindeki, “yazılı” kelimesini benimsememiş ve “delil başlangıcı” ibaresini kullanmıştır. Bu sebeple, bir belgenin delil başlangıcı olabilmesi için, (artık) yazılı olması şart değildir.

Buna göre, bir belgenin delil başlangıcı sayılabilmesi için aşağıdaki iki şartın birlikte bulunması (gerçekleşmesi) gerekir.

a) Bu belgenin aleyhine ileri sürülen tarafından verilmesi veya gönderilmesi (onun tarafından verilmesi) gerekir. Fakat, delil başlangıcı olan belgenin mutlaka karşı tarafa yöneltilmiş bir irade açıklamasını taşıyan bir belge olması gerekli değildir.

b) Bu belge varlığı iddia edilen hukukî işlemi tam olarak ispata yeterli olmamakla beraber, o hukukî işlemin muhtemelen yapıldığını (onun varlığını) göstermelidir.

Bir hukukî işlem hakkında HMK m. 202’deki şartlara uygun bir delil başlangıcı varsa o hukukî işlem hakkında tanık dinlenebilir. Böylece, delil başlangıcı, senetle ispat zorunluluğuna ilişkin kuralın istisnalarından biridir (Kuru/Arslan/Yılmaz, s. 396-397).

Aynı zamanda dilekçede açıkça yemin deliline dayanılmışsa yeminin de ispat aracı olarak kullanılması mümkündür. Dilekçede "her türlü yasal delil" denilmiş ancak yemin deliline açıkça dayanılmamış ise yemin teklif edilemez.

Dava dilekçesinde yemin deliline açıkça dayanılmış ise, yazılı delil ya da delil başlangıcı yok ise de dava yeminle ispatlanabilir.

Davacı; davalının eski ... ortağı olduğunu, güven ilişkisi gereği yazılı bir kira sözleşmesi yapılmadığını, taraflar arasında sözlü bir kira akdi düzenlendiğini, kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığını, sözlü kira sözleşmesini ispatlamak üzere tanık dinletmek talebinde bulunduğunu ancak Mahkemece bu talebin reddedildiğini, dava dilekçesinde delilleri arasında her türlü yasal delile de dayandıklarını, Mahkemenin açıkça yemin deliline dayanmadıklarını belirtmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, istinaf başvurusunda bulunmuştur.

...

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, davacının sözlü kira sözleşmesine dayandığı, davalının ise kira ilişkisini kabul etmediği, kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfetinin davacıya ait olduğu, davacının talep ettiği yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerinde olduğundan yazılı delille ispat yükümlülüğünün söz konusu olduğu, davacının kira ilişkisini ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davacı temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/790 E., 2023/2613 K., 10.10.2023)

Sözlü kira sözleşmelerinde ispat külfeti kime aittir?

İspat külfetini inceleyecek olursak, davada sözlü kira akdine dayanılmış olması nedeni ile aylık kira bedelinin ne kadar olduğunun ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen sözlü kira akdinde kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi bakımından davacı sözlü kira sözleşmesinin başlangıcına ilişkin bir tarih ve süre ileri sürmüş ve davalı da bu tarihe muvafakat etmiş ise bu davada sözleşmenin başlangıç tarihi bakımından herhangi bir uyuşmazlık söz konusu olmayacaktır. Ancak davacı bir tarih ve süre öngörmesine karşın, davalı buna karşı çıkmış ve farklı tarihler ileri sürüyor ise bu tarih ve sürenin ispatı iddiasını ispatla yükümlü olan davacı tarafa düşer. Söz konusu davada yıllık kira bedeli HMK madde 200'de düzenlenen parasal sınırın altında kalıyor ise davacı iddiasını tanık dahil tüm delillere başvurmak suretiyle ispat edebilir. Ancak eğer yıllık kira bedeli HMK madde 200'deki parasal sınırın üzerinde ise davacının başlangıç tarihi ve süreyi de yazılı belge ile ispat etmesi gerekir. Davacı bu durumu ispat edemediği takdirde davalının böyle bir durumda ispat yükümlülüğü olmadığından, davalının beyanları esas alınarak sözlü kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi belirlenmektedir.

"Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar var ise bu miktar esas alınmalıdır. Yine davalıda aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının altında olması halinde ise davacı tanık deliline dayanabilmekle birlikte yukarıda da belirtildiği üzere hem kira sözleşmesnin varlığını hem de kira bedelini ispat yükü altındadır." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8153 E. 2019/4133 K.)

"Somut uyuşmazlıkta davacı aylık kira bedelinin 2000 TL olduğunu iddia etmekle, yıllık kira bedeli HMK’nın 200. maddesinde öngörülen senetle ispat sınırının üzerindedir. Davalı taraf önceki malik ile sözlü kira sözleşmesi olduğunu kabul etmekle davacı bedel iddiasını yazılı delille ispatlayamamıştır. Ancak davalı asil yargılama sırasında duruşmadaki beyanında , davalı vekili ise temyiz dilekçesine karşı sunduğu cevap dilekçesinde kira bedelinin yıllık 1200 TL olduğunu kabul etmiştir. Bu durumda mahkemece davacının kira bedelinin aylık 2000 TL olduğu yönündeki iddiasını senetle ispat edemediği gözetilerek davalı tarafın kabulünde olan yıllık 1200 TL bedel üzerinden ödenmemiş kira bedelini hesaplamak üzere bilirkişi raporu aldırarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olup usul ve yasaya aykırıdır."  (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/1694 E. , 2020/2970 K.)

Somut olayda; davacı taraflar arasında 01/02/2001 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi olduğunu iddia etmiş, davalı ise kira ilişkisine karşı çıkmamış ancak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 17/08/2008 olduğunu beyan etmiştir. Kural olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispat yükü kiraya verene aittir. Davacının iddia ettiği yıllık kira miktarına göre 6100 sayılı HMK.nın 200.maddesi gereğince sözleşmenin başlangıç tarihinin yazılı belge ile ispatlanması gerekir. İddia edilen yıllık kira miktarına göre tanık dinlenme olanağı bulunmadığından tanık beyanlarının hükme esas alınması doğru değildir. Davacı kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispata yönelik yazılı belge ibraz edemediği gibi davacı tarafından davalıya gönderilen 28/10/2011 keşide tarihli ihtarnamede, sözlü kira ilişkisinin 17/08/2008 tarihinde başladığı beyan edilmiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 17/08/2008 olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle davanın açıldığı 30/10/2015 tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmamış olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6904 E., 2017/17818 K.)

İkrar durumunda, yani davalı, kiracı olduğunu yargılama esnasında kabul ederse uyuşmazlık ortadan kalkar. Davacı, davasını ispat etmiş olur. Ancak ikrarın mahiyeti önemlidir. Davalı, kira sözleşmesini kabul edip sözleşmenin kendisiyle değil eşi veya yakını ile yapıldığını iddia ederse bu durum ikrar mahiyetinde değildir. Bu beyan da delil başlangıcı kabul edilip tanık dinlenemez.

"Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı, mülkiyetindeki taşınmazında davalının kiracı sıfatıyla oturduğunu, 2013 yılına ait üç aylık kira bedelini ödemediğini ileri sürerek bu bedelin tahsili amacıyla yazılı kira sözleşmesine dayanarak icra takibi başlatmış, davalının itirazı üzerine itirazın iptali davasını açmış, davalı ise davacı ile arasında kiracılık ilişkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Dosya kapsamı itibariyle davacının dosyaya sunduğu yazılı kira sözleşmesi altındaki imzanın davalıya ait olmadığı hususu yapılan imza incelemesi sonucunda netlik kazanmıştır. Ne var ki, kira sözleşmesinin sözlü de olabileceği gözetildiğinde diğer delillerin değerlendirilmesi kaçınılmazdır. Davalı kiracılık ilişkisini reddetmekle birlikte 16.01.2015 tarihli celsede davacının taşınmazında oturduğunu, eşinin kendisini terk ettiğini beyan etmiştir. Mahkemece, anılan beyan delil başlangıcı olarak değerlendirilmek suretiyle sonuca gidilmişse de, davacının dayandığı kira sözleşmesindeki imzanın davalıya ait olmaması, bir kısım kira bedellerinin davalının kocası tarafından ödenmiş olması, davalının duruşmadaki alınan beyanının davacı ile davalı arasında kira ilişkisi kurulduğuna dair ikrar niteliğinde olmaması ile yukarıdaki açıklamalar ışığında alınan beyanın delil başlangıcı olmadığı sonucuna varılmıştır. Buradan hareketle davacının iddiasının ispatı için tanık dinlenmesi de kabul edilemez." (Hukuk Genel Kurulu, 2019/2 E., 2022/242 K. 03.03.2022)

Sözlü sözleşmelerde yazılı delil yahut delil başlangıcı yoksa, ödemeler banka yoluyla yapılmamışsa ve izah edildiği üzere sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin yıllık tutarı, belirlenen parasal sınırın üzerinde ise sözleşmenin varlığı ancak yazılı delille, yahut dilekçede açıkça dayanılmış ise yemin ile ispatlanacaktır.

Bu durumda, konut kiralarında elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, işyeri kiralarında vergi kayıtlarından ve yine elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinden yahut Vergi Dairesine bir kira sözleşmesi sunulmuş ise bu sözleşmeden yahut birçok buna benzer kira hukukunda uzman avukatların tespit edeceği kimi evraktan yararlanılmak suretiyle davada başarıya ulaşılabilir.

"Davacı her ne kadar ...'a sunulan kira sözleşmesindeki imzayı kabul etmemekte ise de davacının sözlü kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aylık kira bedeline ilişkin ileri sürmekte olduğu hususların davalının abonelik sözleşmesi düzenlenmesi amacıyla sunmuş olduğu kira sözleşmesinde yer alan bilgilerle uyumlu olması, İSKİ Genel Müdürlüğüne sunulan kira sözleşmesinin dava tarihinden sonra ilgili kuruma ibraz edilmiş olması birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığının kabulü gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/288 Esas, 2020/1713 Karar, 26.02.2020)